Das Bundesfinanzgericht hat mit Erkenntnis vom 21. Mai 2026, RV/7100571/2024 über die steuerliche Absetzbarkeit von Abbruchkosten im Zuge von umfassenden Umbaumaßnahmen eines Gebäudes entschieden.
Ausgangslage
Der Beschwerdeführer (Bf) hatte ein Gebäude über mehrere Jahre zur gewerblichen Beherbergung sowie zur Vermietung (Personalunterkünfte) verwendet. Im Jahr 2017 wurde das Gebäude, das zu diesem Zeitpunkt grundsätzlich verwendbar und nicht abbruchreif war, generalsaniert und in drei Luxusappartements umgebaut. Folgende umfassende Zu- und Umbaumaßnahmen wurden vorgenommen:
- teilweiser Abriss tragender Mauerteile
- Abriss von nahezu allen Zwischenwänden
- Entfernung des alten Stiegenhauses und des Estrichs
- Anhebung des Daches
- Einbau eines Aufzugs
- Austausch von Fenstern und Türen
- komplette Erneuerung von Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen
Die Gesamtkosten des Umbaus beliefen sich auf rund EUR 1 Mio., wovon rund EUR 130.000,00 auf Abbruchkosten entfallen sind.
Hinsichtlich der steuerlichen Beurteilung der Abbruchkosten herrschte zwischen Finanzamt und dem Bf Einvernehmen darüber, dass Abbruchkosten eines Gebäudes grundsätzlich dann Sofortaufwand darstellen, wenn Umbaumaßnahmen derart umfassend und einschneidend sind, dass nach dem Umbau nicht mehr das „nämliche“ (=identische) Wirtschaftsgut vorliegt, sondern stattdessen ein gänzlich neues geschaffen wird.
Strittig (und vom BFG zu klären) war daher, ob durch die o. a. Umbaumaßnahmen gegenständlich ein neues Wirtschaftsgut geschaffen wurde.
Der Bf bejahte diese Frage und erfasste die Abbruchkosten und den Restbuchwert des Altgebäudes in der Einkommensteuererklärung als sofort abzugsfähige Werbungskosten.
Das Finanzamt versagte dies mit der Begründung, dass das Altgebäude erhalten geblieben sei und somit in Wahrheit keine Abbruchkosten vorlägen (sondern Herstellungsaufwand für die neu errichteten Luxusappartements). Folglich seien die „Abbruchkosten“ laut Finanzamt zu aktivieren und über die Restnutzungsdauer verteilt abzusetzen.
Entscheidung BFG
Das BFG stellte fest, dass es durch den Umbau zu einer funktionalen Neuausrichtung und Änderung der Markt- und Verkehrsgängigkeit (Wesensart) gekommen ist, sodass die Luxusappartements als neue Wirtschaftsgüter anzusehen sind. Die Nutzung der abgerissenen Gebäudeteile wurde laut BFG somit beendet und der entsprechende Wert vernichtet. Folglich erhöhen die Abbruchkosten laut BFG nicht den Wert des Neugebäudes (keine Qualifikation als Herstellungsaufwand) und ist ein Eingang der Abbruchkosten in die Herstellungskosten der neuen Luxusappartements nicht möglich.
Vor diesem Hintergrund kam das BFG zum Ergebnis, dass die Abbruchkosten für den Teilabriss des Altgebäudes (zum Zweck der Errichtung eines neuen Gebäudes) zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten führen.
Auch der Restbuchwert des Altgebäudes war laut BFG konsequenterweise (als außerplanmäßige AfA gem. § 8 Abs. 4 EStG) sofort absetzbar, weil das Altgebäude zur Erstellung eines neuen Wirtschaftsgutes weichen musste.
Verfahrensstatus
| Ordentliche Revision zugelassen | Das BFG ließ die ordentliche Revision zu, da zur Nämlichkeit des Wirtschaftsgutes bei einem Teilabriss des Altgebäudes bislang keine Rechtsprechung des VwGH vorliegt. |
| Amtsrevision eingebracht | Das Finanzamt hat bereits Amtsrevision gegen die BFG-Entscheidung eingebracht. |
| Entscheidung des VwGH ausständig | Die Amtsrevision ist zur Zahl Ro 2026/15/0031 anhängig. Die finale Entscheidung durch den VwGH bleibt mit Spannung abzuwarten. |
Auswirkungen auf die Praxis
Die Entscheidung des BFG zeigt auf, dass (vorbehaltlich einer abweichenden Beurteilung durch den VwGH) bei umfassenden Gebäudeumbauten hinsichtlich der steuerlichen Behandlung von in diesem Zusammenhang angefallenen Abbruchkosten Gestaltungsmöglichkeiten bestehen könnten. Sofern argumentiert werden kann, dass ein Umbau derart tiefgreifend und einschneidend ist, dass durch den Umbau tatsächlich ein neues Wirtschaftsgut geschaffen wurde, könnten die Kosten für den Teilabbruch sowie der Restbuchwert des bisherigen Gebäudes sofort abzugsfähig sein (erhebliche Vorverlagerung der steuerlichen Abzugswirkung).
Gerne unterstützen unsere Expert:innen bei der steuerlichen Beurteilung von (geplanten) Umbaumaßnahmen sowie gegebenenfalls bei der Erstellung und Einreichung der entsprechenden Steuererklärung. Aufgrund der von der BFG-Entscheidung abweichenden Auffassung der Finanzverwaltung (Amtsrevision eingebracht) wären dabei erhöhte Dokumentations- und Deklarationspflichten zu beachten.
Autor:innen
Johannes Reiter
Steuerberater | Partner
Claudia Lernbeiss
Steuerberaterin | Managerin
Original-Autor: LeitnerLeitner.
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