Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat mit Erkenntnis vom 20.04.2026, GZ RV/4100089/2021 entschieden, dass die Grunderwerbsteuerpflicht für den „Heimfall“ eines Bauwerks durch Erlöschen eines Baurechts nicht durch neuerliche Einräumung eines neuen Baurechts an der gleichen Liegenschaft vermieden werden kann.
Rechtliche Grundlagen: Was ist ein Baurecht und welche grunderwerbsteuerlichen Aspekte sind dabei grundsätzlich zu beachten?
Ein Baurecht ist das zeitlich begrenzte (10-100 Jahre), dingliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 BauRG). Die Einräumung eines Baurechts stellt einen GrESt-pflichtigen Erwerbsvorgang dar (§ 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG).
Bei Erlöschen des Baurechtes (z. B. durch Zeitablauf) fällt das Bauwerk grundsätzlich ipso iure an den Grundeigentümer (§ 9 Abs. 1 BauRG), das heißt der Baurechtbesteller wird zivilrechtliche:r Eigentümer:in des Bauwerks (=„Heimfall des Bauwerks“). Der Heimfall stellt einen GrESt-pflichtigen Erwerbsvorgang gemäß (§ 1 Abs. 1 Z 2 GrEStG) dar.
Ausgangslage: BFG 20.04.2026, GZ RV/4100089/2021
Ein für die Dauer von 80 Jahren an einer Liegenschaft eingeräumtes Baurecht war durch Zeitablauf erloschen. Dadurch kam es ipso iure zum Übergang des Eigentums an den (vom Baurechtsnehmer) errichteten Wohngebäuden auf den Grundeigentümer/Baurechtbesteller (=Heimfall).
Anschließend räumte der Grundeigentümer dem bisherigen Baurechtnehmer erneut ein Baurecht an derselben Liegenschaft für die Dauer von weiteren 50 Jahren ein.
Für diese beiden Vorgänge wurde eine Grunderwerbsteuer festgesetzt. Anknüpfend daran beantragte die Beschwerdeführerin (Bf) die Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer für den Erwerbsvorgang Heimfall mit der Begründung, dass dieser durch die Einräumung des neuen Baurechts rückgängig gemacht wurde (§ 17 Abs. 1 Z 1 GrEStG), weil der Baurechtsbesteller und der Baurechtsberechtigte dadurch jene Rechtsstellung wiedererlangt hätten, die sie vor Erlöschen des ursprünglichen Baurechts innehatten.
Rechtliche Beurteilung des BFG
Das BFG hielt fest, dass die Nichtfestsetzung gem. § 17 Abs. 1 Z 1 GrEStG im Kern voraussetzt, dass die Rückübertragung zur vollständigen Wiederherstellung des vor der Übertragung vorhanden gewesenen rechtlichen und tatsächlichen Zustandes führen muss.
Dazu führte das BFG aus, dass der Baurechtsnehmer durch die Bestellung des neuen Baurechts das (aufgrund des Heimfalls auf den Grundeigentümer übergegangenen) Eigentumsrechts an den Wohngebäuden nicht wiedererlangt hat. Vielmehr ist die volle Verfügungsmöglichkeit über die Liegenschaft inklusive des errichteten Wohngebäudes laut BFG beim Baurechtbesteller verblieben. Dazu betonte das BFG, dass es gerade Sinn und Zweck eines Baurechts ist, dem Eigentümer seine Rechte an der Liegenschaft (mitsamt den bestehenden Bauwerken) dadurch zu erhalten, dass eine Sache geschaffen wird, die sich wesentlich vom Eigentum am Grundstück unterscheidet.
Demnach wurde der (rechtliche) Zustand vor der Übertragung (=Heimfall) nach Auffassung des BFG nicht wiederhergestellt und war die von der Bf beantragte Nichtfestsetzung gem. § 17 Abs. 1 Z 1 GrEStG abzuweisen.
Verfahrensstatus
Das BFG hat die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof (VwGH) zugelassen, weil bislang keine Rechtsprechung zu der o. a. Rechtsfrage vorliegt. Die Revision wurde bereits eingebracht (Ro 2026/16/0021). Die rechtliche Würdigung durch den VwGH bleibt daher mit Spannung abzuwarten.
Fazit
Mit seiner Entscheidung – wonach die Grunderwerbsteuerpflicht für den Heimfall eines Bauwerks durch Erlöschen eines Baurechts nicht durch die Einräumung eines neuen Baurechts an der gleichen Liegenschaft vermieden werden kann – schiebt das BFG einem denkbaren gestalterischen Ansatz zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer i. Z. m. Baurechten einen Riegel vor.
Tipp
Die BFG-Entscheidung zeigt auf, dass die Grunderwerbsteuer als wesentlicher Aspekt i. Z. m. Baurechtskonstellationen bereits im Zuge der Begründung eines Baurechts mitberücksichtigt werden sollte.
Unsere Expert:innen unterstützen Sie dabei und stehen Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung.
FAQ
Was bedeutet „Heimfall“ in Zusammenhang mit einem Baurecht?
Bei Erlöschen eines Baurechtes (z. B. durch Zeitablauf) wird das Eigentum an den errichteten Bauwerken ipso iure auf den Baurechtbesteller bzw. Grundeigentümer übertragen. Dieser Vorgang wird als „Heimfall“ bezeichnet.
Fällt beim Erlöschen eines Baurechts durch Zeitablauf (=Heimfall) eine Grundwerbesteuer an?
Ja, es liegt ein grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerbsvorgang gem. § 1 Abs. 1 Z 2 GrEStG vor.
Unter welchen Fällen bzw. unter welchen Vorraussetzungen ist die Grundwerbsteuer rückzuerstatten (nichtfestzusetzen)?
Die Voraussetzungen für die Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer sind in § 17 GrEStG geregelt. Demnach kommt eine Nichtfestsetzung insbesondere dann in Betracht, wenn ein grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren rückgängig gemacht wird.
Autor:innen
Johannes Reiter
Steuerberater | Partner
Claudia Lernbeiss
Steuerberaterin | Managerin
